マンションを購入する際の資金計画と住宅ローン。
モデルルームで資金計画
モデルルームに行けば資金計画をしてくれます。必要なのは頭金と年収です。
見栄を張っても仕方がないので正直な額を言えばいいと思います。
まずは公庫でいくら借りられるか年収から計算（だいたい年収の４〜５倍借りられます）、それに頭金を足したものが分相応なマンション価格となり、それに足りなければ、年金、提携銀行などから別に借りることになります。
そういえば、モデルルームでは年収や貯蓄、家族構成など思いっきりプライベートなことを話すのに、間仕切りもないようなところがありますね。デベロッパーの無神経さを感じます。
理想の資金計画
究極の理想は一括払いですが、まあ、それは無理なので。
頭金は購入金額の２割で、残りは住宅金融公庫で全額借入がいいと思います。
年収８００万円未満なら、物件の８割まで借りられますし。
月々の返済額は、収入の２割以下ならさらにいいです。
そして、万が一収入がなくなっても、半年ぐらい（できれば１年ぐらい）ローンが払い続けられるだけの貯蓄も必要です。
年収６００万、３５００万の物件を買うとして、諸費用も考えると１２００万ぐらいの貯蓄が必要です。
重要なのは、いくら借りられるかよりいくら返せるかなんですけど、どうしても逆算して買える代金のマンションで考えてしまいます。
頭金０円でOKという物件がよくありますが、止めた方がいいです。
それは、頭金も借入するということで後々返済できなくなるのがオチです。
デベからすれば、審査に落ちそうな客や資金計画に無理のある客より、確実な客に売った方がいいに決まっています。
それを都合の良い事ばかり言って売ろうとするのは、その物件が売れなくてあせっている証拠です。
また、複数の口から借りるとそれだけ手続きも面倒ですし、費用もかかってしまいます。
１箇所から借りられればそれに越したことはないです。
よく、物件のチラシなどに出ている返済例は、住宅金融公庫の最初の利率の低い１０年間分だけ示していることがよくあります。
管理費や修繕積立金の存在を無視しているのもあります。あくまでも”返済例”ですからね。
その他にも毎年かかる費用として、固定資産税や団体信用生命保険料（加入した場合）、火災保険料があります。
住宅金融公庫
住宅金融公庫は、小泉総理大臣のお陰で廃止予定
そのため各銀行からいろいろな住宅ローンが出ている比較検討してみるといいと思います。
一見公庫よりいいローンも見かけますが、まずは公庫で借りることを考えた方がいいです。
公庫から銀行への借り換えはできますが、銀行から公庫の借り換えはできないからです。
公庫は１１年目から利率が上がりますので、そのときに借り換えを考えてもいいと思います。
自分は１０年で完済する気でいます。
住宅金融公庫の金利
住宅金融公庫の金利は、申込時に決まります。
自分は、 １から１０年 ２．７５％ １１年から ４％でした。ところが次の申込期間から、１１年目以降が３．５％に。１〜１０年もどんどんと下がっていきました。
１〜１０年は気にしてもしょうがないと思いましたが、ほとんど動いたことのない１１年目が下がったことはショックでした。
担当営業に何とかならないの？１度解約して再申し込みできないの？と聞いてみましたがやっぱりだめでした。
１０年で完済してやると改めて思った次第です。
ついでに公庫の特徴のひとつに、金利が確定するのが申し込み時だと言うのがあります。他の銀行ローンなどは借入時です。
マンションの契約から引渡しまで期間がある場合（１年ぐらいが多いですね）、金利が変わってくる場合があります。
これはどちらがいいのか分かりません。
自分のように不利に働くこともあるし逆もあると思います。
少なくとも金利が申し込み時に確定することで資金計画はたてやすくなります。
提携銀行
どのデベにも提携銀行があり、公庫以外の借り入れが必要な場合、大抵提携銀行を薦められると思います。
提携銀行を使うと、金利が優遇されている、審査で考慮してもらえるといったメリットがありますが、必ずしもいいということはありません。
各銀行の住宅ローンを比較検討してみるといいと思います。
多くの金融機関は、短期間の固定金利あるいは変動金利です。
目先の金利に目を奪われると、段段金利が上がっていったり、将来景気が回復したときに金利が上がってしますといったリスクを見落とてしまいます。
また、給与振込口座や公共料金の引落口座にすると、金利が優遇される銀行もあります。
逆にそうすることが融資の条件になっている場合もあります。
その他の住宅ローン
ユニークな住宅ローンとして、グットローンというのがあります。
ご存知ソフトバンクの一員の会社で、公庫廃止が決まった際にいち早く住宅ローンを開始しました。
ここは、他の金融機関と違い、借入全期間固定金利で完済まで金利が変わりません。
繰上返済手数料も無料なので、ある程度お金がたまったらどんどん繰上げ返済でき、返済額を減らすことが可能です。
繰上返済も相談や申し込みもネットでできるようです。選択肢のひとつとして検討の価値があると思います。
ご興味ある方は、こちらを参照してください。
コンサルティング会社
住宅ローンの借入相談や借り換え相談ができるコンサルティング会社（ホームローンコンサルティング）もあります。
たくさんの金融機関の中から、条件に合うぴったりのローンが探せると思います。
借り換えする際にも相談するとよさそうです。
転職して間もないと審査で不利？
自分は転職して１年ちょっとでした。そのため、転職履歴の書類を書かされました。
最近の雇用体系が終身雇用から変わってきているため、以前ほど勤続年数に対するデメリットはないそうです。
ただし、違う業界を転々としたり、短期間で辞めていると不利になるそうです。
自分のいるコンピュータ業界が同じ会社にずっといる業界ではないということも判断材料にはなっているようです。
ただ、転職して夏のボーナスをもらっておらず対象となる年の年収が現在より大幅に低かったのが難でした。
そのため、今年度の年棒についての書類も提出しました。
諸費用って？
マンション購入時にかかるものに、諸費用といわれるものがあります。これが結構バカになりません。
金額は、物件の値段や借入金額によって変わってきます。これも、モデルルームで算出してくれます。
具体的には、売買契約書印紙代、登記費用、公庫融資の際にかかる費用、保証料、つなぎ融資費用など。
あと、管理費の準備金（入居時一括金）、２ヶ月分の管理費、修繕積立基金（入居時一括金）、２ヶ月分の修繕積立金、初年度分の固定資産税・都市計画税もあります。
節約できる費用
・つなぎ融資
つなぎ融資は、マンションの引渡し後、抵当権が設定されるまでの間に使用されるものです。
デベロッパーから見ると代金をもらっていない物件に抵当権をかけさせるわけにも行かず、買う側から見ても自分のものになっていない物件を担保にローンを組むことはできません。
そこで、それまでの間に一時的にお金を借りることになります。
ローンが開始されればつなぎ融資の借入は返済されます。
では、どうやって節約するか？引越しをして住民票を移したらさっさと手続きをしてしますことです。しかも、公庫の場合は締め切りがあるのでそれを過ぎると次の締め切りまで期間がたってしまいます。借入している期間が長くなればなるほど、費用も増えることになります。
実際にはデベロッパーは多めに取っているので、還付されるかたちになります。
・団体信用生命保険料
債務者に万一のことがあった場合に、住宅ローンの残高をこの保険で支払うことになるので、残された遺族はローンを払い続ける負担がなくなるというものです。
保険ですから、保証金と違って最初だけではなく、毎年保険料がかかります。住宅金融公庫では任意加入となっています。
これを節約する方法は、入らない。これぞ独身者のみに取れる方法だと思います。
自分は、生命保険に入っているのでそれで返済できます。
後は親が処分するかどうか決めてもらえばいいですから。
入るようにしつこくせまられるが、理由をたずねると、マニュアルで残された家族に云々といわれる、独身ですから自分が死ねば誰も住まない。で決着。
ただ、入りませんという書類を書かされます。
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